不動産の賃貸料が足りないです。Soho中国はモデルチェンジの道に迷っています。

SOHO中国の2013年の売上高は146.21億元で、投資不動産の賃貸収入は2.79億元だけです。

2014年上半期において、同社は47.5億元の営業収入の中でも、わずか3.45%の賃料収入しかない。

9月29日、SOHO中国は上海シートリップと前売フレーム契約を締結し、30.5億元で凌空SOHOの中の建築面積の10.02万平方メートルの不動産及びいくつかの付帯施設を販売する計画を明らかにしました。

凌空SOHOの残りの部分はSOHO中国から投資不動産として持ち続けます。

2014年初頭に発売された上海SOHOヘレン広場とSOHO静安広場を含め、SOHO中国では今年で3番目の上海プロジェクトとなりました。

このように、「モデルチェンジ成功」を高らかに宣言したSOHO中国が再び販売の道に戻ってきたのか、それともすでに達成したテナントが並ぶのは幻のようなものなのか、という極めて格式の高い商業不動産会社が足踏みしています。

シティグループが2014年8月末に発表した報告書は、こうした状況を強調している。

報告によると、シティはSOHO中国の見通しに慎重で、主に会社がまだ機会を探して未完成のプロジェクトを販売しているため、短期利益を獲得して長期賃貸料の増加をサポートしています。

SOHO中国の2013年年報によると、同社の売上高は146.21億元で、同1割近く下落している。

その中で、不動産の販売単位は143.42億元を記録し、契約の販売金額は46.87億元で、投資不動産の賃貸料収入は2.79億元だけです。

2014年の上半期において、同社は47.5億元の営業収入の中で、家賃収入からの収入はわずか3.45%だった。

このような差のあるリース販売限度額を占めると、「並べて」とは言えません。「2015年以降、すべての資産は自己投資不動産になります。」

業界関係者によると、時局の非常に複雑な3年間を経て、2015年にモデルチェンジを完了することを期待しているSOHO中国はまだ第一段階にとどまっており、難問はまだ解けていない。

今後もSOHO中国のモデルチェンジの道は長く、揺れ動くだろう。

もしモデルチェンジが成功するかどうかの基準を定めるなら、「SOHO中国の家賃収入は総収入の30%を占めるかどうかを見てもいいです。

しかし、今は不景気で、電気商の大きなショックを受けて、あまり楽観的ではありません。

将来的には、モデルチェンジが成功するかどうかは、SOHOの株価を見てみましょう。やはり資本の嗅覚が一番鋭いです。」

散売モードは引き継げません。

SOHO中国のモデルチェンジの背景について、同社の潘石屹会長は「戦略的な配置で内外の圧力があり、販売税が高く、毎年利益の半分以上が税金を納めている」と述べ、SOHO中国最高経営責任者の張欣氏は、最大の動力はテナント市場からの「呼び声」だと述べました。

蘭徳諮問総裁の宋延慶氏は「投資時報」の記者に対し、SOHO中国の転化の主な原因は、流通モデルが確かに引き継がれないからだと語った。

SOHO中国は、最初のプロジェクト「現代城」を開発して以来、十数年にわたって、散売モードをとってきました。

このようなモデルの突出した問題は不動産の所有者、経営者、管理者の分離であり、利益の訴求が統一されておらず、ブランドと市場の協力が形成されにくい。

もっと深い原因は、バラ売りモードで、ベンダであるSOHO中国が高収益を上げ、さらに将来の不動産増値収益をある程度借り越したことにより、所有者が予想通りの投資をすることが困難になったからです。

高い家賃圧力の下では、経営者も予想通りの経営収益を上げることは難しい。

大凡シングル勝ちのモードは長く持続することができません。

「開発―販売」から「開発―保有」のビジネスモデルへの転換は、経済環境の変化の影響がある。

山西省の炭鉱は経済が低迷し、政局が揺れ動く中、SOHO中国の主要顧客群である石炭のオーナーももう風光がなくなった。これはSOHO中国の販売モデルを引き継ぐことが困難になった。

誉翔安不動産パートナーの王珂も、世界経済の収縮と国内の経済体に対する一連の「アイロンがけ」措置に伴い、かつては繁栄の勢いと制度の不備によって暴利を得た土豪層が、予測できる未来において急速に減少すると表明しました。

世界経済は事実上、多くの人の就業と基礎福祉を守ることを目標とするサイクルに入りました。中国では、さらに「節電モード」を採用しています。

土地の豪快さで高回転高プレミアムのビジネス品種を実現し、低温運転の勢いは逆転しない。

贅沢品から不動産まで、核心能力と十分な財務保障がなければ、これらの分野に入るのは刀の先で踊るのと同じです。

茂華氏もこの傾向を肯定し、さらにSOHO中国が直面している問題だけではなく、ビジネス開発やハイエンド住宅開発をはじめとする開発会社が直面している問題でもあると述べました。

「これらの不動産の総価格はいずれも高いので、山西省の石炭とエネルギー、そして民間経済全体の不景気は、純『開発ー販売』モデルに大きな衝撃を与えました。

SOHO中国の最近の上海の不動産はアメリカに上場したオンライン旅行会社に売却されました。今後、同社は万科大都市のように、いくつかの大きな投資機関と協力して、コア不動産を機関投資家に販売し、ライトアセットを通じて運営し、開発者にもなり、運営者にもなります。

反周期的買収を計画する。

モデルチェンジについては、賃貸収入が微小な状況下で、SOHO中国は別の計算をせざるを得ない。

茂華氏の分析によると、不動産業界の周期的な調整はまだ終わっていないので、将来的には撮影掛を採用することによって、十分な地域を得ることが難しくなった場合、SOHO中国は手元に余裕のある現金を頼りに、一連の資産と土地の買収に参加し、優良品質の物産と土地を獲得することができるようになります。

上海のプロジェクトを売却することも、資金を回収する重要な手段である。

2014年初め、金融街ホールディングス株式会社は、SOHO中国が金融街と合意し、上海にある「静安プロジェクト」と「ヘレンプロジェクト」を52.32億元で売却すると発表しました。

30.5億元で販売する予定の凌空SOHOの一部の面積を計算して、上海プロジェクトの売却を通じて換金した資金は82.8億元に達しました。

これらの取引において、SOHO中国はいずれも、適切な機会に会社の若干の非中核資産を更新することが会社の長期戦略の一部になり続けると表明しています。

会社は引き続き市場の機会に留意します。

北京と上海のゴールデンエリアの高品質資産。

状況はまだ不透明ですが、現金が十分で、実力が十分な開発者に土地やプロジェクトを買収する機会を提供します。

このような反周期的買収のやり方は、SOHO中国が土地とプロジェクトの備蓄を充実させる上で長年受けてきた戦略である。

中国の管理職は2014年半の年報で、会社は積極的に資金面の準備をしていると明らかにしました。

2014年の次の時間に、会社は引き続き市場状況に注目し、「北京と上海のゴールデンエリアで優良資産を買収する機会を発掘し、合理的な投資で最大可能なリターンを勝ち取る」と述べました。

茂華氏は記者団に対し、「張欣さんは去年から海外投資を始めました。開発者のモデルチェンジの一部とも言えるし、買うタイミングもいいです。また、不動産開発は早い段階で第一線から第二線に転じました。今は北京を除いて、他の地域は縮小しています。」

ただし、現金を持っていても、SOHO中国が北京上海市場で切れるとは限らないので注意が必要です。

昔のことは忘れないで、後のことは忘れない。

上海市場に進出したSOHO中国プロジェクトの開発が遅れており、「外灘8-1争奪案」でも復星集団に負けている。

最近、会社は北京の双材料の王西城区の華嘉胡同の塊を奪い合って、同じく華融に74.6億元の高値で抑えられます。