動物園の服装の卸売市場の再生の8大予想に関して

動物園服装卸売市場（以下、「動産批准」という）の移転はすでに決まっていますが、移転後、この土地はどうやって新生しますか？

　予想一：ショッピングセンター

実行可能指数：★★★

動物園卸売市場はずっと北京の一大伝統的な商業圏であり、その業態は卸売りを主としていますが、毎日大量の消費者が敬名して消費に来ます。業界では、便利な交通や動産批准がこれまでに集まった人気、商気、金運は、ショッピングセンターを建設するための大きな強みと考えられています。北京市にはデパートが130軒あまりありますが、ここ数年、ショッピングセンターの数も急増しています。しかし、資料によると、現在のショッピングセンターは東城、朝陽を中心としており、都市の西のエリアショッピングセンターの数は比較的少なく、大まかな量のショッピングセンターが不足している。

それだけではなく、北京商報の記者によると、批准商圏が作ったGDPは政府がここで使った管理費に比例しないということです。低税収と高額の管理費が政府に大きな経済的圧力を与えているのに対し、ショッピングセンターのGDPリターン率は卸売市場よりはるかに高い。これに対して、業界では、動物園卸売市場にショッピングセンターを開設し、これまで数多くの商業雰囲気を利用する一方、北京のGDPにも貢献できるとしています。調査では、北京商報の記者によると、批准は核心都市区にありますが、周辺は古い団地を中心にショッピングセンターや付帯商業を建設しても周辺住民の生活に満足できるということです。

無視できないのは、ショッピングセンターの新設や交通機関へのストレスです。記者の知るところによると、現在は。動物園西直門地区は中心都市部の交通の要衝にあるため、西直門橋の路線が複雑で、交通渋滞のイメージを変えにくいです。RET睿意徳執行役員の張家鵬さんは、大型ショッピングセンターの建設は依然として西直門地区の交通に圧力をかけると思っています。また、北京工商大学商業経済研究所の洪涛所長は、ショッピングセンターの同質化問題が深刻であるため、事前にショッピングセンターの業態計画を立てないと、盲目的に開業し、短期間では活動しにくいと述べました。

　予想二：オフィスビル

実行可能指数：★★★★

核心の都市区のオフィスビルの空間は使い尽くして、1度は北京などの第一線の都市になって商業不動産の一大の難題を発展します。

不動産サービスの経営者である徳梁行が今年発表した「世界オフィス・ビルの賃貸支出報告」によると、アジア太平洋地域のオフィスビルはスペースが限られており、北京、上海などの第一線都市にとって、中心都市部で新たなオフィスビルを開発するのはほぼ天方夜譚とされている。しかし、移動許可外移転などの一連の方案が登場し、3-5年後、西直門外、西北二環の近くに新たに計画できる土地を残しました。

北には中関村と南に金融街があり、さらに西直門バスターミナルと北京汽車北駅からは距離が近く、便利な交通もハイエンドのオフィスビルを発展させるための特別な先決条件があるとされています。

中国商業不動産連盟の王永平副会長は、批准地は西城区と海淀区の境にあり、ここ数年来、両区は金融街と中関村のビジネス事務所を拡張し続けています。

批改してオフィスビルに地理的な位置を持っているという優れた条件にもかかわらず、張家鵬から見れば、批准はずっと小商品の卸売りを主としています。伝統的なハイエンドのビジネス圏ではなく、オフィスビルのモデルチェンジが大きすぎて、現在の市場の雰囲気を浪費しています。

また、関連資料によると、近年、内陸部の経済成長の減速と節約風の流行を受け、企業の空間利用効率の向上により、国内の第一線都市の賃貸需要は減退している。このような背景の下で、現在の地盤開発オフィスビルはコストが高い一方で、リスクが大きすぎると見られています。

予想3：高級住宅

実行可能指数：★★★★

市場では住宅に対する需要が依然として供給不足の様相を呈している。中心市街地の住宅開発がほぼ飽和している状況下で、無条件に出現した動量外移転は、住宅開発者たちの注目を集めているだろうか？

ロットの位置と同じです。東二環の外にも市場が立ち退きして建てられたビルがあります。近くに住む古い住民によると、今の万国城は以前は朝市だった。東直門商圏全体の発展のため、高級住宅に建て替えられた。万国城momaの中古住宅の平均価格は6万-7万元/平方メートルで、近くの団地の中で比較的に人気がある資源です。

現在の北京市場の住宅需要の高さから見ると、住宅開発はコストが高いかもしれないが、ここは都心に近く、交通が便利で、動物園などの公共設備があり、万国城やパーム泉などの高級住宅を開発したり、すぐに完売する場面があると業界は考えています。

開発コストが高すぎるのは、住宅を改造する最大のネックとされています。北京商報の記者が調査したところ、他の商店と市場の賃貸関係とは違って、大量の商店は主に二大家に転貸しています。その中の財産権の区分は複雑で、多くの商店と市場の間に三大家、四大家の現象が存在しています。これも政府の引っ越しのために大きな賠償の圧力をもたらしています。王永平氏は、賠償を考えるために、政府はコストをデベロッパーと共に償却するかもしれないと考えています。ショッピングセンター、高級住宅、あるいはコストの回収に不利です。

高級住宅市場の不景気は住宅批改の不利な要素とも言われています。偉業私が愛している私の家の市場研究院の統計データによると、今年の第1四半期に、北京市の成約総額は千万元を超える新築商品の住宅取引量は524セットで、2013年四半期の771セットより247セット減少し、3割以上減少し、2013年第1四半期の660セットより136セット減少し、2割以上減少した。

予想四：都市文化記号

実行可能指数：★★☆

現在の動物園卸売市場を原点に、西には北京天文館、首都体育館、紫竹院公園、東北には北京展示館、北には国家図書館、そして中関村近くの高校群が続いています。中国ショッピングセンター産業情報センターの郭増利主任によると、西直門以西はビジネスを主体とした企画だが、都市発展の長期的な観点から、動物園の周辺に集まった展示館や紫竹院などは北京の特色ある文化があり、天文館や古生物博物館などの科学普及教育の場があり、都市のシンボルが特徴的な文化路線ができると考えられている。

現在、北京は文化的なランドマークの性質を持っているエリアにはそれぞれ芸術の雰囲気で有名な798があり、民俗を特色とする前門通り、老舗を中心とする九門軽食街、文芸青年の集大成地である南鑼鼓巷などがありますが、市商務委員会の企画においては、これらの特色街区は主に外国人観光に向いています。

郭増利氏は、動物園卸売市場の外移転は、営業状態が低い以外に、交通に対する圧力も軽視できないと考えています。動物園の近くの西直門の立体交差橋はかつて「世界最大の迷宮」と揶揄されました。それに、近くの大小の卸売市場と分散したセットビジネスもあります。

郭増利から見れば、科学普及教育を中心とした都市文化符号地帯が建設され、最大限度の利用が可能であり、この地域の交通圧力も大幅に緩和された。しかし、動物園卸売市場は西二環、西三環の間に位置しています。土地は寸金で、社会利益を第一に考えたら、長い収益期に直面します。{pageubreak}

　予想5：ハイエンドビジネスセンター

実行可能指数：★★☆

改築前の万国城地区に比べ、批准所が集まった商業雰囲気は東直門外地区よりはるかに高い。ショッピングセンターの建設を計画したり、交通に一定の圧力をかけるが、西直門地区の凱徳MALLと協力して、ロットと西直門を連動させ、規模効果を形成し、ハイエンドビジネスセンターに計画して、ここの地域優勢を十分に利用できると専門家が考えています。

北京の他の駅の周辺設置に比べて、北駅周辺は一貫してセットホテル、レストラン及びショッピングセンターが不足しています。商務部研究院消費経済研究部の趙萍副主任は、ハイエンドビジネスセンターを転換してこそ、ここの交通と地理位置価値を最大化し、ランドマークと同等の価値のGDPを創造できると考えている。趙萍さんは、移動ロット移転の大きな原因の一つは、大量の優良な地域を占めていますが、創造の価値は一致しないと考えています。西城と海淀の両都市区の発展はいずれもビジネスに偏っています。商業の基礎が良いので、ここの商業雰囲気を結び付けて、既存の産業をグレードアップし、高級ホテル、オフィスビル及びショッピングセンターをカバーするビジネスサークルのセットにするつもりです。

資料によると、国家観光政策の影響を受けて、ここ数年来国内の観光産業の発展傾向は良好です。今年の第1四半期に、多くの不動産企業が観光地プロジェクトの建設に進出すると発表しました。市場の需要が旺盛なので、この熱に乗じて観光地の開発者を誘致し、或いは北京北駅の宿泊資源の不足を補うことができます。市場の影響が深刻で、高級レストランの開店計画はしばらく見合わせたが、大衆消費者向けのチェーン店が急速にオープンした。動物園や天文館に来る多くの地元や地方からの観光客の集まりを借りて、家族で買い物できる家庭的なショッピングセンターを開設し、既存の資源を有効に利用するだけでなく、ケイト？

　　予想六：コミュニティビジネス

実行可能指数：★★☆

動物園卸売市場は前世紀80年代中期に形成されています。最初は道端の衣料品の屋台から始まりました。だんだん東鼎、聚龍、天皓城、金開利徳、世紀天楽など多くの大型衣料品卸売市場が鼎立している局面を形成しました。しかし、大量の商業圏の形成は現地地域のコミュニティの人々に便利さをもたらしていません。かえって周囲の交通と環境の圧力を強めています。特に2000年以降、住宅市場は急速に発展し、コミュニティービジネスのセットの不足がいっそう際立ってきました。

北京商報の記者によると、談合商圏の繁栄との落差がはっきりしているのは、そのコミュニティビジネスの発展は依然として街角の夫婦店を中心としている。ロットを中心としたビジネス圏は、西直門凱徳MALLの地下にあるBHGスーパー、華堂スーパーのほかに、屋台で飲食や雑貨を提供しているところが多く、チェーン店は少ないです。市商務委員会が公布した2014年の商業流通発展プロジェクトに関する申告業務に関する通知によると、コミュニティ商業便利民サービスチェーン店、コミュニティ商業総合体の発展をサポートすることは、コミュニティビジネスを発展させる上で重要なことである。

業界関係者によると、動物園の周辺コミュニティは古いコミュニティが多く、既存の夫婦店は地域の需要をほぼ満たしています。しかし、動物園卸売市場のエリアでは、新しいビルや高級住宅が出現する可能性は極めて低い。郭増利氏は、もっと広い地域の範囲から見れば、批准には大型商業が必要ではなく、更にコミュニティ商業が必要であり、「社会公共施設、福祉施設で周辺住民を幸せにする」と主張しているが、郭増利氏もこのような収益は比較的に長く、政策決定者にとっては取捨選択が難しいと明言している。

　予想7：もとの場所で進級する

実行可能指数：★★☆

移転後の全体計画はまだ決まっていませんが、既存の服装業に基づいて、グレードアップして改造するという声が出ています。西城区徳勝科技園区においては、動物園の服装の特色あるブランドを構築し、展覧路地区の都市イメージを向上させることを主線とし、商品の等級、経営状態、ショッピング環境、取引方式の根本的な転換を実現し、動物園の周辺地域産業のグレードアップを推進している。

北京商業経済学会の頼陽副秘書長は北京商報の記者に対し、大量の決裁があり、完全に移転することは不可能であり、簡単な低端卸売、物流を移転し、残りの場所をアップグレードし、ハイエンドのビジネスサービスに接近し、飲食を導入し、周辺の産業インタラクションを促進すると述べた。ロットの歴史は悠久で、多くの取引先はロットから卸売りを始めました。その後ブランドの販売店に発展しましたが、ロットの営業状態はずっとアップグレードされていません。これらの商店はゆっくりとデパートとショッピングセンターに移転します。頼陽は決裁進級すればすると考えています。ブランドの服基礎がたくさんあります。

今年3月、動物園の卸売市場の中の世紀の天楽ビルはすでに光り輝いて東方に買い付けられました。世紀の天楽ビルの総建築面積は8.4万平方メートルで、A、Bの2つに分けられています。現在動物園の服装卸売市場で人気のある売り場の一つです。世紀の天楽卸売額は全体の60%ぐらいを占めています。

郭増利氏は、その場のアップグレードは依然として服装を中心として、ブランドの孵化と事務を行い、区の発展計画に違反しないで、着地も比較的簡単だと考えています。しかし、大連、杭州、深センなどの都市に比べて、北京の服装産業は優勢産業ではないです。郭増利から見れば、動批はとりわけ恵まれた地理的位置と成熟した商業組み合わせを持っており、選択できる産業案内が多いが、都市発展の長期効果と短期経済効果を総合的に考慮しなければならない。

　予想8：本社経済

実行可能指数：★☆☆

動物園卸売市場の移転後、南は車公庄、三里川などの伝統的な国家行政部門の集中地区に臨んで、北は中関村科技高教区を望んでいます。それに、交通動脈にあります。

現在、北京はすでに「三大五小」の本部経済集中区を形成しました。その中の「三大」は北京ビジネスセンター区、中関村科技園区、北京金融街を指します。「五小」は東二環ハイエンドビジネスサービス業発展帯、中関村科学技術園区電子城科技園、中関村科学技術園園豊台園、北京天竺空港経済開発区と国境ビジネスエリアを指します。

北京商報の記者は市商務委員会によると、昨年全市の各クラスの本部企業は1533社で、前年より228社増えた。本社企業及び北京にある子会社は全部で8655.4億元の増価を実現し、全市の地区総生産の48.4%を占め、前年より1ポイント上昇した。北京本社企業は全市の0.4%の単位数、25%ぐらいの就業人数、40%ぐらいのエネルギー消費を占めて、全市のほぼ半分の増加値を創造して、全市の六割近くの収入と税収を実現して、すでに首都経済の発展を推進する重要な力になりました。